dijous, 13 de juny de 2013

Termini 15 juny per clàusules terra


Benvolguts seguidors del meu blog, únicament unes línies per a tranquil·litzar a tots aquells que teniu una hipoteca amb clàusula sòl o terra.

El mitjans de comunicació estan dient que demà divendres 15 de juny acaba el termini per poder al·legar l'existència de clàusules abusives a les hipoteques, com, per exemple, l'existència d'un tipus d'interès mínim per la hipoteca en determinades circumstàncies.

Si bé és cert que demà s'acaba el termini, aquest termini ÚNICAMENT AFECTA a aquells que tinguin una demanda judicial en curs per impagament de quotes del prèstec o crèdit, normalment hipotecari però no necessàriament.

Per a que ens entenguem, quan un no paga les quotes -col·loquialment conegudes com a lletres- de la hipoteca, el banc el porta al Jutjat per tal d'executar la hipoteca, vendre el pis i, amb els diners de la venda o el valor del pis, cobrar el deute pendent (fins a on es pugui o més, però això és un altre tema).

Quan un rep la demanda judicial, disposa de un termini de deu dies per defensar-se. El problema és que amb la llei que teníem fins ara els motius de defensa eren pocs i taxats, i al·legar nul·litat d'alguna clàusula implicava forçar una mica el sistema.

El 15 de maig es va publicar al BOE la llei 1/2013, de 14 de maig, que modifica la llei que regula el procediment d'execució. A partir d'ara ja es podrà al·legar que el contracte de préstec contenia clàusules abusives i, per tant, que no es poden tenir en compte per calcular la xifra que es deu, la qual probablement baixarà. Ara bé, a tots aquells que tenien la demanda al Jutjat i ja se'ls havia passat el termini d'oposició dels deu dies, la nova llei els concedeix un termini extraordinari d'un mes per poder també oposar-se a l'execució al·legant que totes o algunes de les clàusules del prèstec eren abusives. Aquest és el termini que acaba demà, el d'aquest mes "de gràcia" a aquells que no van poder defensar-se judicialment quan el banc els va executar.

A tots aquells que esteu al corrent de pagament o que encara no hagueu rebut cap demanda judicial no us afecte aquest termini. Si considereu que el vostre préstec o crèdit conté clàusules abusives, com un límit a la baixada del tipus d'interès, en qualsevol moment podreu dirigir-vos a l'entitat bancària a demanar la seva supressió.

I ara continuu fent els escrits que he de presentar demà d'aquells clients a qui no els han anat prou bé les coses, que qualsevol oportunitat s'ha d'aprofitar. 


divendres, 17 de maig de 2013

Novetats en les hipoteques


En menys d'una setmana s'han publicat dos documents importantíssims per tots aquells que viuen en una vivenda hipotecada.

A) Per una banda, el 9 de maig de 2013 el Ple del Tribunal Suprem ha pronunciat la Sentència número 241/2013 sobre clàusules sòl en els préstecs hipotecaris. Cal estudiar-se a fons les seves 57 pàgines. 

A primer cop d'ull considera nul·les les clàusules -que especifica- que van emprar tres entitats en particular: BBVA, Cajamar i Nova Caixa Galícia. Bona notícia pels clients de les mateixes. 

Clar que, per contra, exigeix l'estudi d'hipoteca per hipoteca, no admet la devolució del cobrat fins el moment i considera que les clàusules sòl formen part d'un element essencial del contracte, cosa que dificulta la defensa. 

Però com tot és argumentable, i més en dret, penso que se li pot donar la volta i emprar noves argumentacions per acabar la feina iniciada en benefici dels clients. Ja ho estudiarem.

B) L'altra nova és que el Butlletí Oficial de l'Estat va publicar el 15 de maig la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social. Aquesta norma, conté uns punts importants que cal que sàpiguen tots aquells que tenen problemes per pagar la hipoteca sobre la seva vivenda habitual.

  1. L'interès de demora no pot superar tres vegades l'interès legal del diner, és a dir, ara per ara no pot superar el 12 %, i a més no es pot capitalitzar. Capitalitzar els interessos vol dir cobrar interessos sobre els interessos no pagats, i així indefinidament, que era el problema principal.

  2. Si els interessos de demora encara no s'havien pagat el 15 de maig, cal recalcular-los segons l'indicat en el punt 1. I això encara que ja estigui en el Jutjat.

  3. Si malauradament no hem pagat la hipoteca i ens han portat al Jutjat, podrem discutir en el procediment hipotecari si hi havia clàusules abusives. Si n'hi havia -força probable-, això ens permetrà reduir l'import a pagar i evitar les costes.

  4. En els procediments hipotecaris en marxa els advocats tenen fins el 15 de juny per al·legar l'existència de clàusules abusives. Donat que aquesta novetat està en disposicions transitòries i no se'n dona massa ressò, si algú es troba en aquesta situació que no oblidi d'informar al seu advocat per a que ho al·legui. I si, contra tota prudència i saviesa, no va fer res quan li van arribar els papers del Jutjat comunicant-li que el banc reclamava la hipoteca, que es busqui ràpidament advocat per tal que ho pugui al·legar o presenti un escrit per a que el Jutge ho apliqui d'ofici. Recordeu que si un mateix no es defensa, és difícil -per no dir gairebé impossible- ser defensat.

  5. Hi ha més novetats, com l'exigència de més transparència, retocs en les subhastes, beneficis per persones vulnerables,.... però a manca d'un estudi profund, els quatre anteriors són els que volia ressaltar.

diumenge, 13 de maig de 2012

Els estalvis que es mengen les estovalles


Coneixeu aquesta dita? Doncs més d’una persona de bona fe se l’hauria d’aplicar.

L’altra dia em va venir a veure la neboda d’uns clients de fa temps a qui sempre els havia fet la declaració de l’IRPF. Va venir al despatx perquè aquest any el portal de l’Agència Tributària no li permetia confirmar l’esborrany de la seva tia sense una modificació. Em va dir que l’any passat no havia vingut perquè havia confirmat l’esborrany de la tieta i com el de l’oncle li sortia a pagar però no resultava obligat a presentar-lo, no li havia semblat necessari venir. S’havia estalviat la consulta. Bé. Es va refiar de l’Agència Tributària.

La situació de l’oncle no havia variat i el que jo recordava, sempre li havia fet la declaració. Si hagués sortit a pagar i no fos obligatori presentar-la, no li hagués presentat. Se’m va encendre una llum:
- Ja que està aquí; deixi que em miri l’esborrany de l’oncle.
- D’acord.
- No  pagava lloguer?
- Sí.
- Quin import?
- .... €
- Un moment, vull fer una prova.

Començo a fer la declaració. Resulta que li va sortir a retornar 244 euros. Sense cap trampa. De ben segur que l’any anterior també hagués sortit igual, negativa, a retornar.

Conclusió: per refiar-se de bona fe de l’esborrany de l’Agència Tributària i voler-se estalviar uns pocs euros de qui li verifica la declaració, va deixar d’ingressar 244 euros.

L’endemà un altre client m’envia un correu. Resulta que també l’any passat va preferir confirmar-se ell l’esborrany sense venir-me a veure perquè s’havia quedat a l’atur i no li anava bé pagar la visita. No havia comptabilitzat una subvenció i li va arribar una paral·lela. Com que seguia a l’atur i pensava que l’Agència Tributària ho hauria fet bé, no va fer cap al·legació a la proposta. Primera sorpresa, li arriba la liquidació a pagar amb la suma proposada més els interessos de demora, amb els que no comptava.  Segona sorpresa, li arriba l’inici de procediment sancionador i una multa de uns quans cents d’euros. Aleshores es posa en contacte amb mi. Massa tard.

 Si li hagués fet la declaració al seu dia, no hagués tingut cap paral·lela –ja que la dada de la subvenció constava a la documentació que envien i s’hagués declarat- ni, per tant, cap sanció. Si m’hagués portat la proposta de liquidació, hagués fet al·legacions i hagués declarat la subvenció dividida en quatre vegades, dret que té el contribuent, i hagués pagat menys i, cas que li haguessin imposat sanció, també hagués estat més baixa en ser inferior la quantitat que resultava a pagar.
 
Conclusió: el programa PADRE i l’esborrany estan molt bé. Realment s’ha simplificat molt. Hi ha poques coses que es poden fet. Però no és tan senzill ni tan evident com l’Agència Tributària sembla donar a entendre. Encara hi ha detalls importants i la normativa tributària és qualsevol cosa menys fàcil. No està a l’abast del contribuent mig. Pot ser que no passi mai res, perquè no poden comprovar-ho tot, però el dia que us “enganxin” amb algun error o oblit, encara que sigui innocent, pagareu sanció i interessos de demora i, si es prou greu, us revisaran les declaracions dels darrers quatre anys amb lupa.

No deixeu que estalviar-se una consulta us comporti una sanció tributària. Si llegiu bé l’esborrany veureu com diu que vosaltres son els únics responsables de la declaració, encara que us refieu al 100 % del que diu l’esborrany. Ells es protegeixen, i vosaltres?

dijous, 17 de febrer de 2011

HIPOTEQUES MEDIÀTIQUES DE TOTS COLORS

Des del primer post que vaig fer sobre hipoteques, no fa ni un mes, s’han donat a conèixer vàries resolucions judicials sobre el mateix tema: la continuació de la reclamació del deute un cop subhastat el pis i adjudicat pel 50 % del valor de taxació.

Aquell primer “auto” que comentava de l’Audiència Provincial de Navarra va tenir bastant de ressò mediàtic. Em van demanar si en podia fer una versió en castellà per la web de bankimia.com i d’allà va passar a la de meneame.com i va sobrepassar les tres mil visites en un parell de dies en ambdues plataformes. Després em van demanar que comentés les possibilitats dels recursos que volia interposar el BBVA; la meva anàlisi jurídica també es va publicar a altres portals (us poso al final tots els enllaços, que si no la meva àvia no tindria feina).

El més ràpid és que als pocs dies la mateixa Audiència Provincial de Navarra va dictar una altra interlocutòria dient just el contrari: que es podia continuar reclamant. I en pocs dies algunes més. Ara bé, malgrat ser la mateixa Audiència es tractava d’una altra Secció, la tercera. Això vol dir, que eren diferents magistrats, com si es tractés d’un altre òrgan judicial, totalment independents els uns dels altres.

En aquell segon cas, també sense postors i amb el mateix banc creditor, el BBVA –que és qui va filtrar la resolució- s’ho va adjudicar per una mica més del 50 % i ho va fer amb una diferència: exercint el dret a cedir-ho a un tercer. Aquest “tercer” va resultar ser un fons de titulitzacions del mateix banc; amb la qual cosa, molt “tercer” no és que fos precisament. De fet, pot ser hi podria haver un tema processal greu de manca de legitimació del BBVA per interposar el procediment d’execució si és que havia cedit el crèdit abans. Però això no em correspon a mi comprovar-ho.

La bona nova és que hi ha una altra resolució, aquest cop dictada pel Jutjat de Primera Instància nº 44 de Barcelona, que ha tornat a dir que no es pot seguir executant pel deute principal si s’ha adjudicat un pis que val molt més que el deute, ja que la satisfacció del creditor ja s’ha donat.

diumenge, 23 de gener de 2011

Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc

Ha arribat a les meves mans una resolució judicial que no permet a un banc reclamar més diners al deutor després de quedar-se-li la casa. Encara no sabem si serà flor d’estiu o llum al final del túnel, però sens dubte cal tenir-ho en compte. És una bona notícia per tots aquells que no poden pagar la hipoteca i per als que veiem les entitats bancàries com un poderós Leviatan a qui busquem el taló d’Aquil·les.

La secció segona de l’Audiència Provincial de Navarra va dictar el 17 de desembre de 2010 una interlocutòria, en el rotlle d’apel·lació civil 74/2010, confirmant la resolució del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 2 d’Estella/Lizarra de 13 de novembre de 2009 en unes actuacions d’execució hipotecària. He tingut accés íntegre a la mateixa gràcies a l’advocada amiga Irene Vieira Fuentes, que n’ha aconseguit una còpia i sabia que m’interessaria.

Quina és la novetat?...

HIPOTEQUES: Propostes de solució

A hores d’ara penso que tothom ja sap que a Espanya els préstecs hipotecaris funcionen de manera diferent a la dels Estats Units. Aquí, si amb els diners que s’obtenen de la venda en subhasta de la finca hipotecada no n’hi ha prou, el deutor –que ha perdut la casa- encara segueix devent diners al banc.

L’Audiència Provincial de Navarra ha fet un primer pas per evitar “abusos” de les entitats bancàries: veure el meu post anterior titulat “Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc".
És cert que l'actual Llei d'Enjudiciament Civil ha millorat des de l’any 2001 la situació de les persones que no podien fer front a les quotes de la hipoteca. Ara és més difícil perdre la casa, hi ha moltes opcions abans no sigui massa tard, que convé consultar a un advocat per a que no es perdin. Però encara no n’hi ha prou i és possible que la casa se l’acabi quedant algú per força menys del que realment val.

Penso que, com a mínim mentre no es solucioni la crisi econòmica, el govern central i el parlament espanyol podrien adoptar unes senzilles mesures per evitar injustícies i facilitar la tasca als jutges.

Una modificació petita que seria molt útil seria concedir una espècie de dret de recompra o de retorn al deutor que ha perdut la casa en subhasta

dimarts, 19 d’octubre de 2010

Arrendaments antics, coneixements bàsics

Divendres em va venir a veure un client cansat que l'administrador del propietari del pis que te llogat li anés notificant petits augments constantment. Era massa tard per tots els augments, excepte per un. Es va queixar que ningú no li hagués dit abans què es el que havia de fer per no perdre els seus drets. Solucionem-ho:

PRIMER PUNT BÀSIC: L'administrador -que la gent gran anomena procurador- no és el vostre amic. Ni tan sols el podeu considerar com un assessor per a vosaltres. No heu d'oblidar que el client d'aquest senyor o senyora és el propietari, no vosaltres. Si es deu a algú és al propietari, que és qui li paga els seus serveis. Per tant, mai confieu que us expliqui què heu de fer si no esteu d'acord amb un augment, o quins són els vostres drets. Poden haver excepcions, però jo encara no les he trobat.

SEGON PUNT: Les notificacions d'augments poden no ser correctes i el llogater té dret a impugnar-los. Hi ha uns requisits i terminis.

Els contractes de lloguer de vivenda que es van signar abans del 9 de maig de 1985, i aquells signats entre aquesta data i el 31 de desembre de 1994 per un període de temps encara vigent, es regeixen per l'antiga Llei d'Arrendaments Urbans de 1964 amb les modificacions que fixa la nova LAU. L'important és que qualsevol augment s'ha de notificar amb un mes d'antelació. El llogater té trenta dies per dir si està o no d'acord amb l'augment. Si no diu res, s'entén que l'accepta i se li pot repercutir en el proper rebut. Malgrat això, si després s'adona que no era correcte, te tres mesos per interposar una reclamació judicial per discutir-ho i que es pronunciï el jutge. Òbviament, el cost judicial no acostuma a compensar. Ara bé, si dintre d'aquells trenta dies inicials s'impugna per escrit l'augment, serà el propietari qui haurà d'interposar la reclamació judicial. Si el propietari deixa passar tres mesos sense anar al Jutjat, mai més podrà exigir aquell augment.

Cal saber que si s'impugna l'augment i el propietari segueix girant el rebut incorporant-lo, s'ha de tornar el rebut i enviar-li els diners per gir postal i si no l'accepta, caldrà consignar-ho al Jutjat. És un procediment senzill, no cal advocat, però cal fer-ho bé.

Per petits augments no acostuma a sortir a compte, però a vegades són més grans o afecten a prou gent com per valer la pena impugnar i no permetre que el propietari o l'administrador abusi. De totes maneres, si es justifica convenientment acostumen a arreglar-ho / corregeir-ho “amistosament”.

TERCER PUNT: Els augments per obres tenen uns límits quantitatius; és a dir, no poden augmentar per damunt d'uns límits.

QUART PUNT: No es poden aplicar endarreriments en els augments pel cost de vida ni per obres. Sistemàticament els administradors ho incompleixen.

Finalment, respecte dels contractes de lloguer del 1995 en endavant, els anomenats “nous o actuals” la llei no preveu res; però de fet també són pocs els augments procedents, ho deixaré per un altre post.

dimecres, 5 de maig de 2010

Quan el IRPF no us l'ha de fer l'Agència Tributària

Crec que, quasi per principis, la declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) no l'hauria de confeccionar l'Agència Tributària (AT). No puc dir que expressament intentin que paguem més impostos dels que corresponen; però les lleis són prou ambigües o prou interpretables per a que ells intentin "escombrar cap a casa".

L'advocat, i permeteu-me un moment de corporativisme, és el professional que vetllarà per a que pagueu la menor quantitat possible d'impostos. A diferència dels gestors, del personal interí contractat per l'administració per a ajudar a la campanya de renda i dels empleats de bancs -o al menys a diferència de la majoria de tots aquestos-, els advocats hem estudiat un mínim de quatre o cinc anys les lleis i la seva interpretació i tenim experiència consolidada en realitzar declaracions d'IRPF i en defensar-les amb èxit davant l'administració tributària i, si cal, davant dels Tribunals de Justícia.

Aquell que cobra una nòmina d'un únic empresari i te uns estalvis al banc a la vista o a termini, pot confiar amb l'esborrany que li enviï Hisenda, probablement estigui bé. Pot ser només caldrà que revisi si te dret a deduccions pel lloguer.

Ara bé els casos on mai, MAI, l'administració tributària ha de confeccionar el vostre IRPF són aquells en què heu venut un immoble. Si voleu pagar el mínim que us correspongui, cal que la declaració us la prepari algú que estigui de part vostre i que es prengui la molèstia de passar una estona amb vosaltres fent-vos preguntes.

Un error molt freqüent és deixar els papers i que algú -més o menys definit- prepari la declaració. No seré jo qui dubti de la professionalitat de qui ho prepari, però una cosa és fer una correcta declaració amb la documentació i informació de que es disposi i l'altra fer una excel·lent declaració a base d'assegurar-se de que es disposa de TOTA la informació necessària per aconseguir el menor pagament.

És en casos de venda d'immobles on aquesta "investigació" és més profitosa. Recordo una vegada que em van encarregar una renda senzilla; sempre demano la de l'any anterior, per verificar dades. La de l'any anterior havia sortit a pagar molt i a mi no em quadrava amb la informació que tenia, així que els vaig començar a fer preguntes. Arran de les preguntes vaig concloure que aquella declaració li havien fet malament al client. Li vaig demanar la documentació i vaig realitzar la reclamació a l'Agència Tributària. Al cap d'un any li van retornar uns tres milions de les antigues pessetes, més interessos. Si no li hagués demanat la renda anterior i hagués preguntat, ningú s'hagués adonat que havien pagat gairebé 18.000 euros de més per una incorrecta interpretació dels guanys patrimonials en la venda d'un immoble heretat. No revelo cap secret si us confirmo que des d'aleshores li faig totes les declaracions de renda.

En conclusió, la venda d'un immoble acostuma a generar un guany. Tributarem pel guany fiscal, que no té res a veure amb el guany real -els diners que ens queden al banc. Pel general pagarem un 21 % d'aquest guany fiscal. La gràcia està en aconseguir que aquest guany “fiscal” que s'ha de calcular aplicant les normes tributàries sigui el mínim possible. Hi ha eines per aconseguir-ho, únicament hem de procurar que qui les utilitzi treballi per a nosaltres, al nostre favor; és a dir, que l'objectiu de qui prepari la declaració de l'IRPF sigui que nosaltres paguem el mínim legal possible. Ja som tots prou grans per saber valorar qui juga en el nostre mateix equip.






diumenge, 2 de maig de 2010

Preparar una herència

L'altra dia van venir al despatx dos germans. Ja em coneixien. Els seus pares havien estat clients. La seva mare va morir al gener i ells van considerar que per arreglar l'herència en tindrien prou amb anar directament al notari. No sabien que a les notaries habitualment van primer els advocats i els hi porten els deures fets. Els dos germans volien que a la notaria els calculessin els impostos i els hi preparessin l'acceptació i repartició de l'herència. Malauradament pera ells, l'oficial de la notaria no semblava massa acostumat a tractar directament amb "no juristes" i els donava informacions confuses i plenes de dubtes. Finalment van optar per venir-me a veure.

El primer que cal saber per preparar una herència és que pensen fer els hereus amb els béns. Els béns s'han de valorar pel valor de mercat, però aquest no és un preu únic, te uns marges. En funció de si es pensa vendre aviat o mai, si era la vivenda habitual del difunt, o si hi ha molts o pocs hereus i patrimoni, interessa valorar-ho més alt o més baix.

Quan em venen a veure per preparar una herència, aclareixo aquestes dades per tal de poder fer un complet assessorament. Es tracta de pagar els menors impostos possibles -dins la llei-, però no només de l'Impost de Successions (ISD), sinó que cal tenir en compte el futur Impost sobre la Renda (IRPF) i inclòs el que correspondrà el dia que un germà li "vengui" a l'altra la meitat del pis heretat.

A la notaria no fan aquest assessorament. Apliquen els mínims o no, però sense preveure més enllà de la seva escriptura. Lògicament, ells miren pel seu negoci, però no tenen perquè fer un assessorament global, i menys els oficials que atenen a la gent que passa per allà. Suposo que hi ha de tot.

En el cas dels dos germans, probablement apujaré els valors que anaven a fixar sense que els comporti pagar més o gaire més, estalviaré als clients l'Impost d'Actes Jurídics Documentats que pagarien d'aquí a quatre anys, els deixaré ja l'herència repartida com ells han decidit i, si algun dia s'ho venen, pagaran menys IRPF.

Vaig acabar la setmana amb la satisfacció que estalviava diners als meus clients i ells van sortir amb la tranquil·litat de qui deixa el tema encarrilat i no se n'ha de preocupar més. Tornaran al despatx per donar al vist-i-plau a les opcions que els mostraré i un altre dia per signar a la notaria. Res més. Missió acomplerta.

Per cert, si sou fills únics o ho hereteu tot, heu de saber que no cal passar per la notaria. Podeu acceptar l'herència estalviant-vos de fer una escriptura pública notarial. Si us cal un/a advocat/da em podeu tenir en compte ;-)

dimarts, 30 de març de 2010

BMW sèrie 7 o Seat 600, el client tria.

Després d'acabar un escrit d'oposició a la impugnació d'una Sentència en un divorci complex em preguntava si realment tot aquell esforç valia la pena. Si els Magistrats s'ho estudiarien prou a fons i finalment el meu client obtindria la custòdia compartida del seu fill de gairebé quatre anys. La resposta del meu marit em va fer recobrar l'empenta. Em va posar el següent exemple:


Fer un viatge conduint un BMW sèrie 7 en principi ha de ser més còmode, més segur, més fiable i més ràpid que fer el mateix viatge conduint un Seat 600. És cert que amb l'utilitari el més probable és que també arribis al teu destí i que si hi ha congestió en el trànsit arribareu pràcticament al mateix temps. Però en condicions normals, qui viatgi amb el cotxe més luxós, equipat i capaç gaudirà de millor trajecte i tindrà més possibilitats d'arribar abans, més descansat i amb millors condicions. L'advocat és com un cotxe. Probablement qualsevol advocat pugui fer una feina digna i aconseguir arribar al final del camí, però aquell a qui acompanyi un@ advocat@ amb més experiència i més capacitat tindrà més possibilitats que el viatge li sigui agradable i profitós. Es cert que per anar a segons quin lloc no cal agafar un cotxe de luxe, però si et pots permetre un millor mitjà, tampoc cal jugar-se-la, que en la vida judicial no hi ha servei de grua.


Amb això no vull dir que jo sigui comparable a un BMW sèrie 7, clar que tampoc m'agradaria que em confonguessin amb un 600 (i això que era un bon cotxe a l'època). Em veig més com un Toyota Prius.


El que vull dir és que els advocats amb més de 15 d'anys d'experiència hem de reivindicar el poder d'aquesta i seguir portant els clients que confien en nosaltres de forma segura i eficaç. Unint coneixements, know how, i tecnologia. Amb l'avantatge que si no tenim grans infraestructures, no cal repercutir-los-hi el lloguer del Passeig de Gràcia o la secretària que parla tres llegües estrangeres.

diumenge, 21 de febrer de 2010

Hipoteca amb clàusula terra: David 1 - Goliat 0

Poques vegades arriba un client valent. Algú disposat ha anar fins on faci falta per fer/trobar justícia. Si l'ajuntem amb una advocada entusiasta, a qui no li fan por els poderosos, a poc que tinguem bones cartes, podrem aconseguir fites importants.

Un d'aquests clients em va venir a veure perquè tenia una hipoteca de l'any 2007 amb una clàusula terra del 4 %. Segons la forma de càlcul de la seva hipoteca (euríbor + 0,40) al mes de maig de 2009 li havien d'haver aplicat un 2,309 % de tipus d'interès. L'entitat bancària li va aplicar el 4,00 %. Ni tan sols li va tenir en compte tots els productes de fidelització que tenia contractats i que donaven dret a bonificacions en el diferencial. Representava uns 330 euros mensuals d'interessos de més. El client va mostrar la seva disconformitat i va escriure vàries cartes a la Caixa d'Estalvis, totes amb la mateixa resposta: gràcies per contactar, però estava pactat un mínim del 4%. El client no es va conformar i va venir al despatx.

Des d'un punt de vista teòric, les clàusules anomenades "terra" o "sòl" no són il·legals. Dins d'un procés de negociació són perfectament legítimes. Una altra cosa és que es pugui dir "negociar" a la relació d'un ciutadà amb una entitat bancària. Però si una cosa tinc clara és: si vols que et respectin, t'has de fer respectar.

I el client volia respecte i justícia.

Estudiant a fons la seva escriptura vaig comprovar que la clàusula en qüestió resultava abusiva. De forma prudent, i ponderant els pro i contra de l'actuació, vaig fer la pertinent reclamació judicial. Resultat, l'entitat bancària va oferir deixar sense efecte la clàusula sòl i tornar els gairebé 3.000,00 que havia cobrat d'interessos indegudament. A canvi, vam haver de desistir del procediment. El client em va deixar triar a mi si acceptava o no l'acord. Lògicament com advocat hagués tingut més prestigi publicant una sentència guanyada que anul·lava una clàusula sòl, però la meva finalitat és aconseguir el millor pel client, i el client no obtindria més si continuaven. Així que vam acceptar i el client ja no té clàusula sol, ha recuperat quasi tres mil euros i seguirà estalviant durant al menys un any més.

Aquest era un dels motors de la meva vocació : fer justícia. I una de les satisfaccions que et fan seguir lluitant. David 1 - Goliat 0.

dimarts, 9 de febrer de 2010

Discriminacions familiars i algun encert

L'Impost de Successions en la tarifa aplicable des de l'1 de gener de 2010 a Catalunya discrimina en funció del parentiu. Abans hi havia 4 grups, ara aquestos representen 7 supòsits amb diferent tractament. S'ha protegit molt el cònjuge o parella de fet i, en canvi es discrimina als néts i els pares del difunt. Als germans se'ls segueix tractant malament, i no digue'm dels cosins, que paguen més del doble.

A part dels cants de sirena, qui resulta beneficiat són els hereus o legataris de 75 o més anys. Aquests tenen una reducció addicional de 275.000 euros des de ja (de ben segur que el legislador no s'ha n'ha adonat).

L'explicació políticament correcta és que es protegeix la gent gran.

L'explicació que la mal pensada advocada -"piensa mal y no errarás"- creu és que: és un criteri que quedà socialment bé i tampoc no comporta massa pèrdua d'impostos donat que, quan aquests hereus faltin -que per l'edat no trigaran gaire-, igualment els seus hereus es descomptarien els impostos que el seu causant hagués pagat -en ser matemàticament probable que morin abans del 10 anys d'haver heretat. Però no em feu cas, soc malpensada per deformació professional. :)

La deducció també té parany. És incompatible amb la deducció per discapacitat. Per tant, únicament serà profitosa si l'hereu de 75 o més anys no te una discapacitat superior al 65 %, ja que si la tingués surt més a compta la deducció per minusvalidesa. Tindrà res a veure amb el fet que la major part dels nostres grans han demanat o pensen demanar l'aplicació de la Llei de la Dependència?

Siguem justos, hi ha una altra bona notícia. Es considera habitatge habitual, amb deducció del 95 % (fins a un màxim, no podia ser tan bonic), també el traster i dues places d'aparcament, encara que no s'hagin comprat conjuntament. Menys mal que algú posa seny!. Així si una persona primer es compra el pis i, quan torna a tenir diners, compra una plaça d'aparcament, també se la podrà deduir. El punt fosc és que ha d'estar al mateix edifici o complex -d'acord- i no estar llogada. Compte, és una clara incitació a no llogar oficialment les places d'aparcament que abans usava el pare/mare/cònjuge que ja no condueix. Ens pot sortir car haver-les llogat.

I, oh sorpresa!, ens permeten la deducció encara que el difunt no hi hagi viscut ens els darrers deu anys, sempre que estigués residint en un habitatge que no fos seu. Suposo que estan pensant en el pare/mare que va a viure a casa del fill/filla. Cal reconèixer que aquesta sí és una mesura social. No hi ha limitació temporal si estava en una residència; n'ignoro el motiu.

En canvi, una altra mesura positiva que no sembla pròpia d'un partit socialista és que desapareixen els coeficients multiplicadors en funció del patrimoni preexistent. Això comporta fins a un 20 % d'estalvi en la quota de l'impost de tots els grups. No sé si els legisladors tenien alguna experiència pròpia recent o és que a la pràctica hi ha poca gent a qui se li pugui aplicar un coeficient multiplicador per tenir un patrimoni fiscal -i demostrable- superior a 402.700 euros o a 2.007.400 euros o 4.020.800 euros ?

Per cert, no us creieu els quadres d'exemple que publica la web de la Generalitat amb els impostos a pagar. Els quadres generals estan equivocats. No contemplen cap tributació per l'habitatge habitual de fins a 500.000 € i com a mínim el 5 % tributa, cosa que pot arribar a pujar fins a 8.000 euros la quota final.

dilluns, 8 de febrer de 2010

Cal tenir cura dels pares un temps més

Després de grans campanyes mediàtiques i esbatusses vàries al si del govern es va aprovar la reforma de l'impost de successions. Entre el que creu el ciutadà i la realitat legal hi ha un abisme. Tothom amb qui he parlat creu que s'ha reduït molt l'impost i que és un tema ja resolt. Quant de marketing coneixen els polítics i què innocents som!.

Hi ha algun aspecte positiu, i en tot cas, moltes gràcies per rebaixar l'impost. Però fins aquí, que soc advocada i sé llegir les lleis.

La primera lletra petita és que la "reforma" no es troba com a tal -no perdeu el temps buscant-la- sinó que forma part de l'article 22 i següents d'una de les típiques lleis anuals de mesures fiscals, financeres i administratives de cada fi d'any. I per cert es va publicar el dia 31 de desembre, entrant en vigor l'endemà; encara bo que per internet es va poder llegir abans que entrés en vigor entre raïm i raïm gairebé. Tot això no seria més que una de les mil anècdotes sinó fos perquè l'article 22 te parany, "tiene truco" dirien els madrilenys que no tenen que pagar gairebé l'impost. Aquestes "fantàstiques" reduccions de que tant en parlaven els polítics, no entren en vigor immediatament. Únicament entra en vigor un 25% de les reduccions anunciades.

Fins el 30 de juny inclòs, la reducció és del 25 %, i això ho fixa la Disposició Addicional Vuitena, 27 pàgines del DOGC més enllà (lletra petita que cal llegir fins el final).

Cal esperar fins l'1 de juliol d'aquest 2010 perquè la reducció comenci a ser interessant. Aleshores, s'aplicarà un 62,5 % de la reducció. Les reduccions anunciades no s'apliquen en el seu 100 % fins a aquelles herències en què el difunt hagi mort a partir de l'1 de juliol del 2011 (serà perquè per aleshores qui haurà d'administrar els diners dels impostos serà un altre partit polític?).

Primera conclusió: cal tenir cura dels pares una mica més. Si pot ser que ens visquin molts anys, però si no està en les nostres mans, creuem els dits perquè si no poden resistir fins l'1 de juliol del 2011, al menys arribin a l'1 de juliol del 2010.

De totes maneres si tenen una empresa familiar o professional, patrimoni cultural o natural o explotacions agràries, potser no sortirà a compte posar ciris a la Mare de Déu, les reduccions no ens compensaran, però això ho deixo per a un altre post.

dimarts, 22 de desembre de 2009

Em cal un advocat?

Desitjo que qui em llegeixi sigui crític, no només amb mi, sinó també em tot allò que es troba i surt a la xarxa. Quan naveguem no acostumem a saber l'origen, el temps i el lloc d'aquelles paraules, ni la capacitat tècnica de qui les escriu. El dret, especialment el dret civil a que més em dedico, és molt sensible a aquests factors. El consell que és vàlid aquí i ara pot no ser-ho a Madrid o d'aquí a tres anys. Les lleis canvien i tampoc són sempre les mateixes a Barcelona que a València o a Mèxic. Per tant, compte amb extreure conclusions d'internet que comprometin diners, família, herència o llar.

Una consulta a temps pots estalviar molts diners i encara més maldecaps.

El dret, dintre de que no és difícil, pot ser prou complex com per necessitar que algú expert us doni un cop de mà i us eviti els efectes secundaris d'una automedicació que no tenia prospecte.

Penseu que l'advocat el pagueu per a que estigui al vostre costat i miri pels vostres interessos, cosa que no podeu dir de ningú amb qui contracteu (banquer, propietari, administrador, llogater, cohereu, constructor,...). El que vull dir és que no és prudent refiar-se del "contrari", que és arriscat prendre la medecina que es troba navegant, i que no hi ha res d'indigne en preguntar a un advocat.

Moltes vegades es pot donar la solució amb un simple mail. Però l'experiència m'ha ensenyat que la gent no et diu tot el que necessites saber, a vegades per pudor, la majoria per no saber que aquell detall és importat. Cal saber formular les preguntes adequades per obtenir la informació rellevant jurídicament. El ciutadà explica les seves angoixes personals, que és allò que més el colpeja, però oblida els detalls que són els importats, els que et poder fer guanyar o perdre o procediment, una negociació. Posaré un exemple que no té res a veure amb el dret. Quan un pacient arriba al Princeton Plainsboro, l'equip del Doctor House li fa un historial, li pregunta per on ha viatjat darrerament i els antecedents mèdics i familiars. Les respostes a aquestes preguntes, junt amb els símptomes que presenta, l'ajuden a diagnosticar i a curar. Hi ha problemes jurídics on aquests antecedents són importats, igual que són importants les mesures profilàctiques prèvies: es va vacunar abans d'anar a Somàlia? Va consultar a un advocat abans de signar? Va verificar el Registre de la Propietat? Li van donar la proposta vinculant prèvia?...

Curiosament, qui va a l'advocat abans i, per tant, s'assessora, donat que s'haurà pres totes les vacunes possibles, difícilment agafarà la malaltia i per tant rarament arribarà a saber de quins mals s'ha lliurat. Només ho podrà veure comparant-se amb d'altres i mirant enrere i reflexionant: doncs jo també vaig contractar / encarregar / comprar / llogar / heretar / vendre / ... i no vaig tenir aquests problemes, clar que jo vaig consultar abans a CATALA ADVOCATS. :)

Resumint, en cas que un es plantegi, cal que vagi a un advocat?, la resposta serà sempre SÍ, i afegiria, sort que hi has anat o consultat.

diumenge, 20 de desembre de 2009

Per què un bloc d'advocats?

Vaig estar en una ponència sobre Advocats i entorn 2.0 a la seu de l'Il·lustre Col·legi d'Advocats de Barcelona. En Josan Garcia, un crack de la franquícia i d'aquests temes -i que consti que no pretenc fer-li publicitat, que no li cal-, em va convèncer. Cal fer un bloc (expressió correcta en català del terme anglosaxó blog). El mon està canviant i cada vegada més tots cerquem informació a la xarxa: quan tenim un dubte puntual, una curiositat, quan volem saber, quan necessitem trobar i quan ens volem assegurar o contrastar informació.

Els advocats oferim serveis d'advocacia i d'assessorament. I els nostres possibles clients també ens buscaran per la xarxa. Però no tan sols ens buscaran -que ja ens troben per la pàgina web- sinó, més important, ens compararan i voldran saber qui som i com pensem abans de confiar-nos la defensa dels seus interessos. Per això és important tenir un bloc, per a no ser un nom en una tarja -real o virtual- sinó algú amb una imatge, amb una forma de pensar, de dir i de compartir, un advocat/advocada més proper.

I hi ha també un altre motiu, que ningú m'ha dit, però que és una profunda convicció meva. Totes les persones necessiten una cultura jurídica mínima. Hi ha aspectes bàsics que la gent desconeix i hauria de saber. M'arriben al despatx homes i dones que han comès greus errors sense adonar-se'n, que han deixat passar grans oportunitats o a qui han enganyat perquè els mancaven uns mínims coneixements de dret que mai ningú els havia donat. També des d'aquest bloc intentaré explicar aquelles veritats jurídiques mínimes que tots hauríem de tenir impreses en el nostre codi genètic.