Chantal Català, advocada i doctora en dret

HIPOTEQUES MEDIÀTIQUES DE TOTS COLORS

2011-02-17T13:27:00.002+01:00

Des del primer post que vaig fer sobre hipoteques, no fa ni un mes, s’han donat a conèixer vàries resolucions judicials sobre el mateix tema: la continuació de la reclamació del deute un cop subhastat el pis i adjudicat pel 50 % del valor de taxació.

Aquell primer “auto” que comentava de l’Audiència Provincial de Navarra va tenir bastant de ressò mediàtic. Em van demanar si en podia fer una versió en castellà per la web de bankimia.com i d’allà va passar a la de meneame.com i va sobrepassar les tres mil visites en un parell de dies en ambdues plataformes. Després em van demanar que comentés les possibilitats dels recursos que volia interposar el BBVA; la meva anàlisi jurídica també es va publicar a altres portals (us poso al final tots els enllaços, que si no la meva àvia no tindria feina).

El més ràpid és que als pocs dies la mateixa Audiència Provincial de Navarra va dictar una altra interlocutòria dient just el contrari: que es podia continuar reclamant. I en pocs dies algunes més. Ara bé, malgrat ser la mateixa Audiència es tractava d’una altra Secció, la tercera. Això vol dir, que eren diferents magistrats, com si es tractés d’un altre òrgan judicial, totalment independents els uns dels altres.

En aquell segon cas, també sense postors i amb el mateix banc creditor, el BBVA –que és qui va filtrar la resolució- s’ho va adjudicar per una mica més del 50 % i ho va fer amb una diferència: exercint el dret a cedir-ho a un tercer. Aquest “tercer” va resultar ser un fons de titulitzacions del mateix banc; amb la qual cosa, molt “tercer” no és que fos precisament. De fet, pot ser hi podria haver un tema processal greu de manca de legitimació del BBVA per interposar el procediment d’execució si és que havia cedit el crèdit abans. Però això no em correspon a mi comprovar-ho.

La bona nova és que hi ha una altra resolució, aquest cop dictada pel Jutjat de Primera Instància nº 44 de Barcelona, que ha tornat a dir que no es pot seguir executant pel deute principal si s’ha adjudicat un pis que val molt més que el deute, ja que la satisfacció del creditor ja s’ha donat.

La jutge catalana reconeix que l’article 579 de la Llei d’Enjudiciament Civil estableix que: “cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a los dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

Però afegeix que això no vol dir que pugui ser sempre i en tot cas aplicable.

La finalitat de l’execució, diu, no ha d’ésser atendre a criteris purament formals i rigoristes, sinó simplement donar satisfacció al creditor davant un deute no pagat per l’executat.

En el cas que enjudicia, el famós banc s’adjudica per 156.250 € el immoble. Correspon al 50 % del valor de taxació, ja que no hi ha hagut postors, és a dir, al 50 % dels 312.500 € que l’executant va fixar com a valor del bé. Aquesta xifra resulta insuficient pel pagament dels 254.343,73 € reclamats pel principal (= deute), els interessos i les costes.

El raonament judicial diu que, en ser el propi creditor qui s’adjudica el bé, encara que nominalment “paga” el 50 % del valor de taxació, el cert és que en el seu patrimoni entra amb el valor real de mercat, que atenent al que ell mateix va dir són 312.500 €. I aquest valor de mercat del bé hipotecat i subhastat supera la quantia reclamada pel principal.

D’aquí segueix deduint que la petició de la continuació de l’execució sol·licitada no és procedent ja que “la parte ejecutante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien”.

La Magistrada-Jutge considera que l’executant s’extralimita en la seva petició i emparant-se en els principis que regulen l’execució i també en l’article 11 de la Llei Orgànica del Poder Judicial, que proscriu atendre qualsevol petició que suposi un manifest abús de dret, li denega al banc la continuació de l’execució, ja que suposaria un perjudici per a l’executat.

Aquesta interlocutòria es va notificar el dia dels enamorats, per tant, encara es pot apel·lar pel banc. És molt probable que recorri ja que no té pràcticament res a perdre (doncs no consta que l’executat tingui advocat que generi costes en cas de perdre el recurs) i sí molt a guanyar (poder seguir executant pels cent mil euros que “li falten”, si és que els hi troba al deutor).

Creuem els dits per a que la nostra Audiència Provincial de Barcelona sigui tan sensata com la secció segona de Navarra i com la magistrada de la instància.

Amb tot, el meu consell és que qui es trobi en aquesta situació, demani advocat i procurador d’ofici –per intentar estalviar-se les costes del procediment- i comparegui al jutjat per poder fer valer els seus drets i poder recolzar als jutges en la seva defensa. No defensar-se i després queixar-se del sistema no és ni intel·ligent ni rentable.

Aquí teniu els enllaços:

http://www.bankimia.com/blog/ejecucion-hipotecaria-resolucion-judicial-contraria-al-banco/2011/01/24/

http://www.legaltoday.com/opinion/articulos-de-opinion/es-aplicable-el-auto-de-la-audiencia-de-navarra-a-las-hipotecas-actuales

http://www.bankimia.com/blog/%C2%BFes-aplicable-el-auto-de-la-audiencia-de-navarra-a-las-hipotecas-actuales/2011/01/27/

http://www.bankimia.com/blog/audiencia-provincial-de-navarra-una-de-cal-y-una-de-arena/2011/02/09/

http://www.bankimia.com/blog/mas-jueces-consecuentes-y-sensatos-ahora-es-barcelona-quien-no-permite-continuar-la-ejecucion-tras-la-subasta/2011/02/16/

Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc

2011-01-23T22:31:00.002+01:00

Ha arribat a les meves mans una resolució judicial que no permet a un banc reclamar més diners al deutor després de quedar-se-li la casa. Encara no sabem si serà flor d’estiu o llum al final del túnel, però sens dubte cal tenir-ho en compte. És una bona notícia per tots aquells que no poden pagar la hipoteca i per als que veiem les entitats bancàries com un poderós Leviatan a qui busquem el taló d’Aquil·les.

La secció segona de l’Audiència Provincial de Navarra va dictar el 17 de desembre de 2010 una interlocutòria, en el rotlle d’apel·lació civil 74/2010, confirmant la resolució del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 2 d’Estella/Lizarra de 13 de novembre de 2009 en unes actuacions d’execució hipotecària. He tingut accés íntegre a la mateixa gràcies a l’advocada amiga Irene Vieira Fuentes, que n’ha aconseguit una còpia i sabia que m’interessaria.

Quina és la novetat?... Tant el Jutjat com el seu superior jeràrquic, l’Audiència Provincial, han considerat que no és procedent continuar l’execució per la resta del deute principal.

El cas és el següent: Es tractava d’una parella que havien demanat un préstec de 59.390 € amb garantia hipotecària sobre un habitatge, préstec que van ampliar el 2007 en prop de 12.000 euros més. En no poder pagar les quotes de la hipoteca, el Banc va donar per acabat el préstec i en va demanar l’execució i que sortís a subhasta la finca. Ningú va pujar per la casa i el banc se la va adjudicar per 42.895 €, poc més del mínim legal en aquell cas (el 50 % del valor si no hi ha postors). Ara bé, aquesta quantitat no cobria tots els diners que se li devien al banc. Per això el banc va demanar que s’embarguessin més béns dels deutors per poder cobrar-se els 28.129,52 € que faltaven.

La resposta del jutge a la petició del banc va ser: “No ha lugar”. Únicament li va permetre continuar l’execució per interessos i costes, que no és poca cosa, per cert.

Per què el Jutge va “perdonar” aquests 28.129,52 € al deutor? Per justícia. L’argument legal: constituïa un abús de dret (que l’Audiència no va apreciar) i la finca adjudicada valia més que l’import del deute.

El Jutge va fer allò que havia de fer: interpretar la llei buscant aplicar la justícia. La veritat és que la interpretació és quelcom forçada, però és raonable i totalment justa. Diu que el valor de la finca és suficient per a cobrir el principal del deute reclamat, inclús és superior, essent circumstancial que en la subhasta, en haver quedat deserta (sense que ningú en fes cap oferta), tan sols s’adjudiqués per la suma de 42.895 €; ja que el cert és que el banc s’adjudica una casa que ell mateix havia valorat el seu dia en un import superior al que ara es deu.

Certament hi ha una manera per les entitats bancàries d’evitar que es repeteixi aquesta argumentació, però no seré jo qui els donarà la pista per fer-ho; ja tenen lletrats.

L’important és que els Tribunals han considerat que el valor de la finca que s’adjudica el banc no ha de ser necessàriament la xifra per la qual se l’adjudica, sinó el valor real del bé. L’argument passa pel fet que sigui el propi banc creditor qui es quedi la casa; si se la quedés un tercer, el deute no quedaria eixugat sinó per l’import que aquest postor pagués al Jutjat. Però si el banc es queda la casa, ja que té un valor més gran que el “mínim legal”, no “val” que a més encara en vulgui més.

La resolució de l’Audiència afegeix que malgrat no es pugui considerar literalment un abús de dret la petició del banc, sí és moralment rebutjable que, per continuar reclamant més diners, al·legui la pèrdua de valor de la casa per causa d’una crisi econòmica que ha provocat precisament la mala praxis del sistema financer del qual el banc en forma part.

Comparteixo aquesta visió. En el post "HIPOTEQUES: Propostes de solució" ofereixo al legislador unes idees per a continuar incidint en aquesta línea. M’ajudeu a propagar-les?

HIPOTEQUES: Propostes de solució

2011-01-23T22:30:00.005+01:00

A hores d’ara penso que tothom ja sap que a Espanya els préstecs hipotecaris funcionen de manera diferent a la dels Estats Units. Aquí, si amb els diners que s’obtenen de la venda en subhasta de la finca hipotecada no n’hi ha prou, el deutor –que ha perdut la casa- encara segueix devent diners al banc.

L’Audiència Provincial de Navarra ha fet un primer pas per evitar “abusos” de les entitats bancàries: veure el meu post anterior titulat “Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc".

És cert que l'actual Llei d'Enjudiciament Civil ha millorat des de l’any 2001 la situació de les persones que no podien fer front a les quotes de la hipoteca. Ara és més difícil perdre la casa, hi ha moltes opcions abans no sigui massa tard, que convé consultar a un advocat per a que no es perdin. Però encara no n’hi ha prou i és possible que la casa se l’acabi quedant algú per força menys del que realment val.

Penso que, com a mínim mentre no es solucioni la crisi econòmica, el govern central i el parlament espanyol podrien adoptar unes senzilles mesures per evitar injustícies i facilitar la tasca als jutges.

Una modificació petita que seria molt útil seria concedir una espècie de dret de recompra o de retorn al deutor que ha perdut la casa en subhasta . Així es podria preveure que si el deutor millora la seva situació en un termini de cinc anys, tindria dret a tornar a adquirir la casa pel mateix preu que es va pagar en subhasta o que se la va adjudicar el creditor, més despeses i interessos. Això implicaria que els adjudicataris no es podrien tornar a vendre la casa amb grans plusvàlues, és a dir, no podrien fer negoci a costa de la desgràcia aliena. Considero correcte el termini de cinc anys, ja que ha de donar temps a que es pugui recuperar el deutor i perquè és el temps que dura un contracte de lloguer. El nou propietari podria mentre llogar l’habitatge, per rendibilitzar la inversió. Si l’antic propietari torna a tenir diners, podrà recuperar la seva casa.

Una altra mesura podria ser modificar els articles 670 i 671 de la LEC en el sentit que el creditor executant en cap cas no es pugui adjudicar el bé subhastat per un import inferior a la xifra que se li degui per principal i interessos. Amb això no evitaríem que la casa se la pogués quedar un tercer –mantenint el deute per la diferència entre el degut i el pagat per aquest tercer-; però al menys no permetríem que l’entitat bancària que no ha permès renegociar el deute o donar-nos una carència, no es vegi beneficiada per aquest fet; i si perdem la casa al menys ja no tindrem el deute. Evidentment, per evitar picaresca, aquest import mínim d’adjudicació també seria aplicable a qualsevol societat que estigués participada per l’entitat bancària executant o alguna del seu grup o, inclús, directius o ex-directius de la mateixa. Que tots sabem que feta la llei feta la trampa.

Una mesura més agosarada seria obligar per llei a les entitats bancàries a concedir carències d’amortitzacions a aquells que acreditin que han vist reduïts els seus ingressos per causes conjunturals superables; de manera que si poden pagar els interessos, puguin mantenir la propietat de la casa durant un temps raonable.

Alguna altra idea? Algun suggeriment?

Arrendaments antics, coneixements bàsics

2010-10-19T20:29:00.003+02:00

Divendres em va venir a veure un client cansat que l'administrador del propietari del pis que te llogat li anés notificant petits augments constantment. Era massa tard per tots els augments, excepte per un. Es va queixar que ningú no li hagués dit abans què es el que havia de fer per no perdre els seus drets. Solucionem-ho:

PRIMER PUNT BÀSIC: L'administrador -que la gent gran anomena procurador- no és el vostre amic. Ni tan sols el podeu considerar com un assessor per a vosaltres. No heu d'oblidar que el client d'aquest senyor o senyora és el propietari, no vosaltres. Si es deu a algú és al propietari, que és qui li paga els seus serveis. Per tant, mai confieu que us expliqui què heu de fer si no esteu d'acord amb un augment, o quins són els vostres drets. Poden haver excepcions, però jo encara no les he trobat.

SEGON PUNT: Les notificacions d'augments poden no ser correctes i el llogater té dret a impugnar-los. Hi ha uns requisits i terminis.

Els contractes de lloguer de vivenda que es van signar abans del 9 de maig de 1985, i aquells signats entre aquesta data i el 31 de desembre de 1994 per un període de temps encara vigent, es regeixen per l'antiga Llei d'Arrendaments Urbans de 1964 amb les modificacions que fixa la nova LAU. L'important és que qualsevol augment s'ha de notificar amb un mes d'antelació. El llogater té trenta dies per dir si està o no d'acord amb l'augment. Si no diu res, s'entén que l'accepta i se li pot repercutir en el proper rebut. Malgrat això, si després s'adona que no era correcte, te tres mesos per interposar una reclamació judicial per discutir-ho i que es pronunciï el jutge. Òbviament, el cost judicial no acostuma a compensar. Ara bé, si dintre d'aquells trenta dies inicials s'impugna per escrit l'augment, serà el propietari qui haurà d'interposar la reclamació judicial. Si el propietari deixa passar tres mesos sense anar al Jutjat, mai més podrà exigir aquell augment.

Cal saber que si s'impugna l'augment i el propietari segueix girant el rebut incorporant-lo, s'ha de tornar el rebut i enviar-li els diners per gir postal i si no l'accepta, caldrà consignar-ho al Jutjat. És un procediment senzill, no cal advocat, però cal fer-ho bé.

Per petits augments no acostuma a sortir a compte, però a vegades són més grans o afecten a prou gent com per valer la pena impugnar i no permetre que el propietari o l'administrador abusi. De totes maneres, si es justifica convenientment acostumen a arreglar-ho / corregeir-ho “amistosament”.

TERCER PUNT: Els augments per obres tenen uns límits quantitatius; és a dir, no poden augmentar per damunt d'uns límits.

QUART PUNT: No es poden aplicar endarreriments en els augments pel cost de vida ni per obres. Sistemàticament els administradors ho incompleixen.

Finalment, respecte dels contractes de lloguer del 1995 en endavant, els anomenats “nous o actuals” la llei no preveu res; però de fet també són pocs els augments procedents, ho deixaré per un altre post.

Quan el IRPF no us l'ha de fer l'Agència Tributària

2010-05-05T20:24:00.005+02:00

Crec que, quasi per principis, la declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) no l'hauria de confeccionar l'Agència Tributària (AT). No puc dir que expressament intentin que paguem més impostos dels que corresponen; però les lleis són prou ambigües o prou interpretables per a que ells intentin "escombrar cap a casa".

L'advocat, i permeteu-me un moment de corporativisme, és el professional que vetllarà per a que pagueu la menor quantitat possible d'impostos. A diferència dels gestors, del personal interí contractat per l'administració per a ajudar a la campanya de renda i dels empleats de bancs -o al menys a diferència de la majoria de tots aquestos-, els advocats hem estudiat un mínim de quatre o cinc anys les lleis i la seva interpretació i tenim experiència consolidada en realitzar declaracions d'IRPF i en defensar-les amb èxit davant l'administració tributària i, si cal, davant dels Tribunals de Justícia.

Aquell que cobra una nòmina d'un únic empresari i te uns estalvis al banc a la vista o a termini, pot confiar amb l'esborrany que li enviï Hisenda, probablement estigui bé. Pot ser només caldrà que revisi si te dret a deduccions pel lloguer.

Ara bé els casos on mai, MAI, l'administració tributària ha de confeccionar el vostre IRPF són aquells en què heu venut un immoble. Si voleu pagar el mínim que us correspongui, cal que la declaració us la prepari algú que estigui de part vostre i que es prengui la molèstia de passar una estona amb vosaltres fent-vos preguntes.

Un error molt freqüent és deixar els papers i que algú -més o menys definit- prepari la declaració. No seré jo qui dubti de la professionalitat de qui ho prepari, però una cosa és fer una correcta declaració amb la documentació i informació de que es disposi i l'altra fer una excel·lent declaració a base d'assegurar-se de que es disposa de TOTA la informació necessària per aconseguir el menor pagament.

És en casos de venda d'immobles on aquesta "investigació" és més profitosa. Recordo una vegada que em van encarregar una renda senzilla; sempre demano la de l'any anterior, per verificar dades. La de l'any anterior havia sortit a pagar molt i a mi no em quadrava amb la informació que tenia, així que els vaig començar a fer preguntes. Arran de les preguntes vaig concloure que aquella declaració li havien fet malament al client. Li vaig demanar la documentació i vaig realitzar la reclamació a l'Agència Tributària. Al cap d'un any li van retornar uns tres milions de les antigues pessetes, més interessos. Si no li hagués demanat la renda anterior i hagués preguntat, ningú s'hagués adonat que havien pagat gairebé 18.000 euros de més per una incorrecta interpretació dels guanys patrimonials en la venda d'un immoble heretat. No revelo cap secret si us confirmo que des d'aleshores li faig totes les declaracions de renda.

En conclusió, la venda d'un immoble acostuma a generar un guany. Tributarem pel guany fiscal, que no té res a veure amb el guany real -els diners que ens queden al banc. Pel general pagarem un 21 % d'aquest guany fiscal. La gràcia està en aconseguir que aquest guany “fiscal” que s'ha de calcular aplicant les normes tributàries sigui el mínim possible. Hi ha eines per aconseguir-ho, únicament hem de procurar que qui les utilitzi treballi per a nosaltres, al nostre favor; és a dir, que l'objectiu de qui prepari la declaració de l'IRPF sigui que nosaltres paguem el mínim legal possible. Ja som tots prou grans per saber valorar qui juga en el nostre mateix equip.

Preparar una herència

2010-05-02T21:24:00.001+02:00

L'altra dia van venir al despatx dos germans. Ja em coneixien. Els seus pares havien estat clients. La seva mare va morir al gener i ells van considerar que per arreglar l'herència en tindrien prou amb anar directament al notari. No sabien que a les notaries habitualment van primer els advocats i els hi porten els deures fets. Els dos germans volien que a la notaria els calculessin els impostos i els hi preparessin l'acceptació i repartició de l'herència. Malauradament pera ells, l'oficial de la notaria no semblava massa acostumat a tractar directament amb "no juristes" i els donava informacions confuses i plenes de dubtes. Finalment van optar per venir-me a veure.

El primer que cal saber per preparar una herència és que pensen fer els hereus amb els béns. Els béns s'han de valorar pel valor de mercat, però aquest no és un preu únic, te uns marges. En funció de si es pensa vendre aviat o mai, si era la vivenda habitual del difunt, o si hi ha molts o pocs hereus i patrimoni, interessa valorar-ho més alt o més baix.

Quan em venen a veure per preparar una herència, aclareixo aquestes dades per tal de poder fer un complet assessorament. Es tracta de pagar els menors impostos possibles -dins la llei-, però no només de l'Impost de Successions (ISD), sinó que cal tenir en compte el futur Impost sobre la Renda (IRPF) i inclòs el que correspondrà el dia que un germà li "vengui" a l'altra la meitat del pis heretat.

A la notaria no fan aquest assessorament. Apliquen els mínims o no, però sense preveure més enllà de la seva escriptura. Lògicament, ells miren pel seu negoci, però no tenen perquè fer un assessorament global, i menys els oficials que atenen a la gent que passa per allà. Suposo que hi ha de tot.

En el cas dels dos germans, probablement apujaré els valors que anaven a fixar sense que els comporti pagar més o gaire més, estalviaré als clients l'Impost d'Actes Jurídics Documentats que pagarien d'aquí a quatre anys, els deixaré ja l'herència repartida com ells han decidit i, si algun dia s'ho venen, pagaran menys IRPF.

Vaig acabar la setmana amb la satisfacció que estalviava diners als meus clients i ells van sortir amb la tranquil·litat de qui deixa el tema encarrilat i no se n'ha de preocupar més. Tornaran al despatx per donar al vist-i-plau a les opcions que els mostraré i un altre dia per signar a la notaria. Res més. Missió acomplerta.

Per cert, si sou fills únics o ho hereteu tot, heu de saber que no cal passar per la notaria. Podeu acceptar l'herència estalviant-vos de fer una escriptura pública notarial. Si us cal un/a advocat/da em podeu tenir en compte ;-)

BMW sèrie 7 o Seat 600, el client tria.

2010-03-30T16:48:00.002+02:00

Després d'acabar un escrit d'oposició a la impugnació d'una Sentència en un divorci complex em preguntava si realment tot aquell esforç valia la pena. Si els Magistrats s'ho estudiarien prou a fons i finalment el meu client obtindria la custòdia compartida del seu fill de gairebé quatre anys. La resposta del meu marit em va fer recobrar l'empenta. Em va posar el següent exemple:

Fer un viatge conduint un BMW sèrie 7 en principi ha de ser més còmode, més segur, més fiable i més ràpid que fer el mateix viatge conduint un Seat 600. És cert que amb l'utilitari el més probable és que també arribis al teu destí i que si hi ha congestió en el trànsit arribareu pràcticament al mateix temps. Però en condicions normals, qui viatgi amb el cotxe més luxós, equipat i capaç gaudirà de millor trajecte i tindrà més possibilitats d'arribar abans, més descansat i amb millors condicions. L'advocat és com un cotxe. Probablement qualsevol advocat pugui fer una feina digna i aconseguir arribar al final del camí, però aquell a qui acompanyi un@ advocat@ amb més experiència i més capacitat tindrà més possibilitats que el viatge li sigui agradable i profitós. Es cert que per anar a segons quin lloc no cal agafar un cotxe de luxe, però si et pots permetre un millor mitjà, tampoc cal jugar-se-la, que en la vida judicial no hi ha servei de grua.

Amb això no vull dir que jo sigui comparable a un BMW sèrie 7, clar que tampoc m'agradaria que em confonguessin amb un 600 (i això que era un bon cotxe a l'època). Em veig més com un Toyota Prius.

El que vull dir és que els advocats amb més de 15 d'anys d'experiència hem de reivindicar el poder d'aquesta i seguir portant els clients que confien en nosaltres de forma segura i eficaç. Unint coneixements, know how, i tecnologia. Amb l'avantatge que si no tenim grans infraestructures, no cal repercutir-los-hi el lloguer del Passeig de Gràcia o la secretària que parla tres llegües estrangeres.

Hipoteca amb clàusula terra: David 1 - Goliat 0

2010-02-21T19:36:00.001+01:00

Poques vegades arriba un client valent. Algú disposat ha anar fins on faci falta per fer/trobar justícia. Si l'ajuntem amb una advocada entusiasta, a qui no li fan por els poderosos, a poc que tinguem bones cartes, podrem aconseguir fites importants.

Un d'aquests clients em va venir a veure perquè tenia una hipoteca de l'any 2007 amb una clàusula terra del 4 %. Segons la forma de càlcul de la seva hipoteca (euríbor + 0,40) al mes de maig de 2009 li havien d'haver aplicat un 2,309 % de tipus d'interès. L'entitat bancària li va aplicar el 4,00 %. Ni tan sols li va tenir en compte tots els productes de fidelització que tenia contractats i que donaven dret a bonificacions en el diferencial. Representava uns 330 euros mensuals d'interessos de més. El client va mostrar la seva disconformitat i va escriure vàries cartes a la Caixa d'Estalvis, totes amb la mateixa resposta: gràcies per contactar, però estava pactat un mínim del 4%. El client no es va conformar i va venir al despatx.

Des d'un punt de vista teòric, les clàusules anomenades "terra" o "sòl" no són il·legals. Dins d'un procés de negociació són perfectament legítimes. Una altra cosa és que es pugui dir "negociar" a la relació d'un ciutadà amb una entitat bancària. Però si una cosa tinc clara és: si vols que et respectin, t'has de fer respectar.

I el client volia respecte i justícia.

Estudiant a fons la seva escriptura vaig comprovar que la clàusula en qüestió resultava abusiva. De forma prudent, i ponderant els pro i contra de l'actuació, vaig fer la pertinent reclamació judicial. Resultat, l'entitat bancària va oferir deixar sense efecte la clàusula sòl i tornar els gairebé 3.000,00 que havia cobrat d'interessos indegudament. A canvi, vam haver de desistir del procediment. El client em va deixar triar a mi si acceptava o no l'acord. Lògicament com advocat hagués tingut més prestigi publicant una sentència guanyada que anul·lava una clàusula sòl, però la meva finalitat és aconseguir el millor pel client, i el client no obtindria més si continuaven. Així que vam acceptar i el client ja no té clàusula sol, ha recuperat quasi tres mil euros i seguirà estalviant durant al menys un any més.

Aquest era un dels motors de la meva vocació : fer justícia. I una de les satisfaccions que et fan seguir lluitant. David 1 - Goliat 0.

Discriminacions familiars i algun encert

2010-02-09T16:40:00.002+01:00

L'Impost de Successions en la tarifa aplicable des de l'1 de gener de 2010 a Catalunya discrimina en funció del parentiu. Abans hi havia 4 grups, ara aquestos representen 7 supòsits amb diferent tractament. S'ha protegit molt el cònjuge o parella de fet i, en canvi es discrimina als néts i els pares del difunt. Als germans se'ls segueix tractant malament, i no digue'm dels cosins, que paguen més del doble.

A part dels cants de sirena, qui resulta beneficiat són els hereus o legataris de 75 o més anys. Aquests tenen una reducció addicional de 275.000 euros des de ja (de ben segur que el legislador no s'ha n'ha adonat).

L'explicació políticament correcta és que es protegeix la gent gran.

L'explicació que la mal pensada advocada -"piensa mal y no errarás"- creu és que: és un criteri que quedà socialment bé i tampoc no comporta massa pèrdua d'impostos donat que, quan aquests hereus faltin -que per l'edat no trigaran gaire-, igualment els seus hereus es descomptarien els impostos que el seu causant hagués pagat -en ser matemàticament probable que morin abans del 10 anys d'haver heretat. Però no em feu cas, soc malpensada per deformació professional. :)

La deducció també té parany. És incompatible amb la deducció per discapacitat. Per tant, únicament serà profitosa si l'hereu de 75 o més anys no te una discapacitat superior al 65 %, ja que si la tingués surt més a compta la deducció per minusvalidesa. Tindrà res a veure amb el fet que la major part dels nostres grans han demanat o pensen demanar l'aplicació de la Llei de la Dependència?

Siguem justos, hi ha una altra bona notícia. Es considera habitatge habitual, amb deducció del 95 % (fins a un màxim, no podia ser tan bonic), també el traster i dues places d'aparcament, encara que no s'hagin comprat conjuntament. Menys mal que algú posa seny!. Així si una persona primer es compra el pis i, quan torna a tenir diners, compra una plaça d'aparcament, també se la podrà deduir. El punt fosc és que ha d'estar al mateix edifici o complex -d'acord- i no estar llogada. Compte, és una clara incitació a no llogar oficialment les places d'aparcament que abans usava el pare/mare/cònjuge que ja no condueix. Ens pot sortir car haver-les llogat.

I, oh sorpresa!, ens permeten la deducció encara que el difunt no hi hagi viscut ens els darrers deu anys, sempre que estigués residint en un habitatge que no fos seu. Suposo que estan pensant en el pare/mare que va a viure a casa del fill/filla. Cal reconèixer que aquesta sí és una mesura social. No hi ha limitació temporal si estava en una residència; n'ignoro el motiu.

En canvi, una altra mesura positiva que no sembla pròpia d'un partit socialista és que desapareixen els coeficients multiplicadors en funció del patrimoni preexistent. Això comporta fins a un 20 % d'estalvi en la quota de l'impost de tots els grups. No sé si els legisladors tenien alguna experiència pròpia recent o és que a la pràctica hi ha poca gent a qui se li pugui aplicar un coeficient multiplicador per tenir un patrimoni fiscal -i demostrable- superior a 402.700 euros o a 2.007.400 euros o 4.020.800 euros ?

Per cert, no us creieu els quadres d'exemple que publica la web de la Generalitat amb els impostos a pagar. Els quadres generals estan equivocats. No contemplen cap tributació per l'habitatge habitual de fins a 500.000 € i com a mínim el 5 % tributa, cosa que pot arribar a pujar fins a 8.000 euros la quota final.

Cal tenir cura dels pares un temps més

2010-02-08T19:27:00.003+01:00

Després de grans campanyes mediàtiques i esbatusses vàries al si del govern es va aprovar la reforma de l'impost de successions. Entre el que creu el ciutadà i la realitat legal hi ha un abisme. Tothom amb qui he parlat creu que s'ha reduït molt l'impost i que és un tema ja resolt. Quant de marketing coneixen els polítics i què innocents som!.

Hi ha algun aspecte positiu, i en tot cas, moltes gràcies per rebaixar l'impost. Però fins aquí, que soc advocada i sé llegir les lleis.

La primera lletra petita és que la "reforma" no es troba com a tal -no perdeu el temps buscant-la- sinó que forma part de l'article 22 i següents d'una de les típiques lleis anuals de mesures fiscals, financeres i administratives de cada fi d'any. I per cert es va publicar el dia 31 de desembre, entrant en vigor l'endemà; encara bo que per internet es va poder llegir abans que entrés en vigor entre raïm i raïm gairebé. Tot això no seria més que una de les mil anècdotes sinó fos perquè l'article 22 te parany, "tiene truco" dirien els madrilenys que no tenen que pagar gairebé l'impost. Aquestes "fantàstiques" reduccions de que tant en parlaven els polítics, no entren en vigor immediatament. Únicament entra en vigor un 25% de les reduccions anunciades.

Fins el 30 de juny inclòs, la reducció és del 25 %, i això ho fixa la Disposició Addicional Vuitena, 27 pàgines del DOGC més enllà (lletra petita que cal llegir fins el final).

Cal esperar fins l'1 de juliol d'aquest 2010 perquè la reducció comenci a ser interessant. Aleshores, s'aplicarà un 62,5 % de la reducció. Les reduccions anunciades no s'apliquen en el seu 100 % fins a aquelles herències en què el difunt hagi mort a partir de l'1 de juliol del 2011 (serà perquè per aleshores qui haurà d'administrar els diners dels impostos serà un altre partit polític?).

Primera conclusió: cal tenir cura dels pares una mica més. Si pot ser que ens visquin molts anys, però si no està en les nostres mans, creuem els dits perquè si no poden resistir fins l'1 de juliol del 2011, al menys arribin a l'1 de juliol del 2010.

De totes maneres si tenen una empresa familiar o professional, patrimoni cultural o natural o explotacions agràries, potser no sortirà a compte posar ciris a la Mare de Déu, les reduccions no ens compensaran, però això ho deixo per a un altre post.

Em cal un advocat?

2009-12-22T09:56:00.001+01:00

Desitjo que qui em llegeixi sigui crític, no només amb mi, sinó també em tot allò que es troba i surt a la xarxa. Quan naveguem no acostumem a saber l'origen, el temps i el lloc d'aquelles paraules, ni la capacitat tècnica de qui les escriu. El dret, especialment el dret civil a que més em dedico, és molt sensible a aquests factors. El consell que és vàlid aquí i ara pot no ser-ho a Madrid o d'aquí a tres anys. Les lleis canvien i tampoc són sempre les mateixes a Barcelona que a València o a Mèxic. Per tant, compte amb extreure conclusions d'internet que comprometin diners, família, herència o llar.

Una consulta a temps pots estalviar molts diners i encara més maldecaps.

El dret, dintre de que no és difícil, pot ser prou complex com per necessitar que algú expert us doni un cop de mà i us eviti els efectes secundaris d'una automedicació que no tenia prospecte.

Penseu que l'advocat el pagueu per a que estigui al vostre costat i miri pels vostres interessos, cosa que no podeu dir de ningú amb qui contracteu (banquer, propietari, administrador, llogater, cohereu, constructor,...). El que vull dir és que no és prudent refiar-se del "contrari", que és arriscat prendre la medecina que es troba navegant, i que no hi ha res d'indigne en preguntar a un advocat.

Moltes vegades es pot donar la solució amb un simple mail. Però l'experiència m'ha ensenyat que la gent no et diu tot el que necessites saber, a vegades per pudor, la majoria per no saber que aquell detall és importat. Cal saber formular les preguntes adequades per obtenir la informació rellevant jurídicament. El ciutadà explica les seves angoixes personals, que és allò que més el colpeja, però oblida els detalls que són els importats, els que et poder fer guanyar o perdre o procediment, una negociació. Posaré un exemple que no té res a veure amb el dret. Quan un pacient arriba al Princeton Plainsboro, l'equip del Doctor House li fa un historial, li pregunta per on ha viatjat darrerament i els antecedents mèdics i familiars. Les respostes a aquestes preguntes, junt amb els símptomes que presenta, l'ajuden a diagnosticar i a curar. Hi ha problemes jurídics on aquests antecedents són importats, igual que són importants les mesures profilàctiques prèvies: es va vacunar abans d'anar a Somàlia? Va consultar a un advocat abans de signar? Va verificar el Registre de la Propietat? Li van donar la proposta vinculant prèvia?...

Curiosament, qui va a l'advocat abans i, per tant, s'assessora, donat que s'haurà pres totes les vacunes possibles, difícilment agafarà la malaltia i per tant rarament arribarà a saber de quins mals s'ha lliurat. Només ho podrà veure comparant-se amb d'altres i mirant enrere i reflexionant: doncs jo també vaig contractar / encarregar / comprar / llogar / heretar / vendre / ... i no vaig tenir aquests problemes, clar que jo vaig consultar abans a CATALA ADVOCATS. :)

Resumint, en cas que un es plantegi, cal que vagi a un advocat?, la resposta serà sempre SÍ, i afegiria, sort que hi has anat o consultat.

Per què un bloc d'advocats?

2009-12-20T12:00:00.003+01:00

Vaig estar en una ponència sobre Advocats i entorn 2.0 a la seu de l'Il·lustre Col·legi d'Advocats de Barcelona. En Josan Garcia, un crack de la franquícia i d'aquests temes -i que consti que no pretenc fer-li publicitat, que no li cal-, em va convèncer. Cal fer un bloc (expressió correcta en català del terme anglosaxó blog). El mon està canviant i cada vegada més tots cerquem informació a la xarxa: quan tenim un dubte puntual, una curiositat, quan volem saber, quan necessitem trobar i quan ens volem assegurar o contrastar informació.

Els advocats oferim serveis d'advocacia i d'assessorament. I els nostres possibles clients també ens buscaran per la xarxa. Però no tan sols ens buscaran -que ja ens troben per la pàgina web- sinó, més important, ens compararan i voldran saber qui som i com pensem abans de confiar-nos la defensa dels seus interessos. Per això és important tenir un bloc, per a no ser un nom en una tarja -real o virtual- sinó algú amb una imatge, amb una forma de pensar, de dir i de compartir, un advocat/advocada més proper.

I hi ha també un altre motiu, que ningú m'ha dit, però que és una profunda convicció meva. Totes les persones necessiten una cultura jurídica mínima. Hi ha aspectes bàsics que la gent desconeix i hauria de saber. M'arriben al despatx homes i dones que han comès greus errors sense adonar-se'n, que han deixat passar grans oportunitats o a qui han enganyat perquè els mancaven uns mínims coneixements de dret que mai ningú els havia donat. També des d'aquest bloc intentaré explicar aquelles veritats jurídiques mínimes que tots hauríem de tenir impreses en el nostre codi genètic.