Novetats en les hipoteques

En menys d'una setmana s'han publicat dos documents importantíssims per tots aquells que viuen en una vivenda hipotecada.

A) Per una banda, el 9 de maig de 2013 el Ple del Tribunal Suprem ha pronunciat la Sentència número 241/2013 sobre clàusules sòl en els préstecs hipotecaris. Cal estudiar-se a fons les seves 57 pàgines. 

A primer cop d'ull considera nul·les les clàusules -que especifica- que van emprar tres entitats en particular: BBVA, Cajamar i Nova Caixa Galícia. Bona notícia pels clients de les mateixes. 

Clar que, per contra, exigeix l'estudi d'hipoteca per hipoteca, no admet la devolució del cobrat fins el moment i considera que les clàusules sòl formen part d'un element essencial del contracte, cosa que dificulta la defensa. 

Però com tot és argumentable, i més en dret, penso que se li pot donar la volta i emprar noves argumentacions per acabar la feina iniciada en benefici dels clients. Ja ho estudiarem.

B) L'altra nova és que el Butlletí Oficial de l'Estat va publicar el 15 de maig la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social. Aquesta norma, conté uns punts importants que cal que sàpiguen tots aquells que tenen problemes per pagar la hipoteca sobre la seva vivenda habitual.

1. L'interès de demora no pot superar tres vegades l'interès legal del diner, és a dir, ara per ara no pot superar el 12 %, i a més no es pot capitalitzar. Capitalitzar els interessos vol dir cobrar interessos sobre els interessos no pagats, i així indefinidament, que era el problema principal.
   
   
2. Si els interessos de demora encara no s'havien pagat el 15 de maig, cal recalcular-los segons l'indicat en el punt 1. I això encara que ja estigui en el Jutjat.
   
   
3. Si malauradament no hem pagat la hipoteca i ens han portat al Jutjat, podrem discutir en el procediment hipotecari si hi havia clàusules abusives. Si n'hi havia -força probable-, això ens permetrà reduir l'import a pagar i evitar les costes.
   
   
4. En els procediments hipotecaris en marxa els advocats tenen fins el 15 de juny per al·legar l'existència de clàusules abusives. Donat que aquesta novetat està en disposicions transitòries i no se'n dona massa ressò, si algú es troba en aquesta situació que no oblidi d'informar al seu advocat per a que ho al·legui. I si, contra tota prudència i saviesa, no va fer res quan li van arribar els papers del Jutjat comunicant-li que el banc reclamava la hipoteca, que es busqui ràpidament advocat per tal que ho pugui al·legar o presenti un escrit per a que el Jutge ho apliqui d'ofici. Recordeu que si un mateix no es defensa, és difícil -per no dir gairebé impossible- ser defensat.
   
   
5. Hi ha més novetats, com l'exigència de més transparència, retocs en les subhastes, beneficis per persones vulnerables,.... però a manca d'un estudi profund, els quatre anteriors són els que volia ressaltar.

HIPOTEQUES MEDIÀTIQUES DE TOTS COLORS

Des del primer post que vaig fer sobre hipoteques, no fa ni un mes, s’han donat a conèixer vàries resolucions judicials sobre el mateix tema: la continuació de la reclamació del deute un cop subhastat el pis i adjudicat pel 50 % del valor de taxació.

Aquell primer “auto” que comentava de l’Audiència Provincial de Navarra va tenir bastant de ressò mediàtic. Em van demanar si en podia fer una versió en castellà per la web de bankimia.com i d’allà va passar a la de meneame.com i va sobrepassar les tres mil visites en un parell de dies en ambdues plataformes. Després em van demanar que comentés les possibilitats dels recursos que volia interposar el BBVA; la meva anàlisi jurídica també es va publicar a altres portals (us poso al final tots els enllaços, que si no la meva àvia no tindria feina).

El més ràpid és que als pocs dies la mateixa Audiència Provincial de Navarra va dictar una altra interlocutòria dient just el contrari: que es podia continuar reclamant. I en pocs dies algunes més. Ara bé, malgrat ser la mateixa Audiència es tractava d’una altra Secció, la tercera. Això vol dir, que eren diferents magistrats, com si es tractés d’un altre òrgan judicial, totalment independents els uns dels altres.

En aquell segon cas, també sense postors i amb el mateix banc creditor, el BBVA –que és qui va filtrar la resolució- s’ho va adjudicar per una mica més del 50 % i ho va fer amb una diferència: exercint el dret a cedir-ho a un tercer. Aquest “tercer” va resultar ser un fons de titulitzacions del mateix banc; amb la qual cosa, molt “tercer” no és que fos precisament. De fet, pot ser hi podria haver un tema processal greu de manca de legitimació del BBVA per interposar el procediment d’execució si és que havia cedit el crèdit abans. Però això no em correspon a mi comprovar-ho.

La bona nova és que hi ha una altra resolució, aquest cop dictada pel Jutjat de Primera Instància nº 44 de Barcelona, que ha tornat a dir que no es pot seguir executant pel deute principal si s’ha adjudicat un pis que val molt més que el deute, ja que la satisfacció del creditor ja s’ha donat.