Termini 15 juny per clàusules terra

Benvolguts seguidors del meu blog, únicament unes línies per a tranquil·litzar a tots aquells que teniu una hipoteca amb clàusula sòl o terra.

El mitjans de comunicació estan dient que demà divendres 15 de juny acaba el termini per poder al·legar l'existència de clàusules abusives a les hipoteques, com, per exemple, l'existència d'un tipus d'interès mínim per la hipoteca en determinades circumstàncies.

Si bé és cert que demà s'acaba el termini, aquest termini ÚNICAMENT AFECTA a aquells que tinguin una demanda judicial en curs per impagament de quotes del prèstec o crèdit, normalment hipotecari però no necessàriament.

Per a que ens entenguem, quan un no paga les quotes -col·loquialment conegudes com a lletres- de la hipoteca, el banc el porta al Jutjat per tal d'executar la hipoteca, vendre el pis i, amb els diners de la venda o el valor del pis, cobrar el deute pendent (fins a on es pugui o més, però això és un altre tema).

Quan un rep la demanda judicial, disposa de un termini de deu dies per defensar-se. El problema és que amb la llei que teníem fins ara els motius de defensa eren pocs i taxats, i al·legar nul·litat d'alguna clàusula implicava forçar una mica el sistema.

El 15 de maig es va publicar al BOE la llei 1/2013, de 14 de maig, que modifica la llei que regula el procediment d'execució. A partir d'ara ja es podrà al·legar que el contracte de préstec contenia clàusules abusives i, per tant, que no es poden tenir en compte per calcular la xifra que es deu, la qual probablement baixarà. Ara bé, a tots aquells que tenien la demanda al Jutjat i ja se'ls havia passat el termini d'oposició dels deu dies, la nova llei els concedeix un termini extraordinari d'un mes per poder també oposar-se a l'execució al·legant que totes o algunes de les clàusules del prèstec eren abusives. Aquest és el termini que acaba demà, el d'aquest mes "de gràcia" a aquells que no van poder defensar-se judicialment quan el banc els va executar.

A tots aquells que esteu al corrent de pagament o que encara no hagueu rebut cap demanda judicial no us afecte aquest termini. Si considereu que el vostre préstec o crèdit conté clàusules abusives, com un límit a la baixada del tipus d'interès, en qualsevol moment podreu dirigir-vos a l'entitat bancària a demanar la seva supressió.

I ara continuu fent els escrits que he de presentar demà d'aquells clients a qui no els han anat prou bé les coses, que qualsevol oportunitat s'ha d'aprofitar. 

Novetats en les hipoteques

En menys d'una setmana s'han publicat dos documents importantíssims per tots aquells que viuen en una vivenda hipotecada.

A) Per una banda, el 9 de maig de 2013 el Ple del Tribunal Suprem ha pronunciat la Sentència número 241/2013 sobre clàusules sòl en els préstecs hipotecaris. Cal estudiar-se a fons les seves 57 pàgines. 

A primer cop d'ull considera nul·les les clàusules -que especifica- que van emprar tres entitats en particular: BBVA, Cajamar i Nova Caixa Galícia. Bona notícia pels clients de les mateixes. 

Clar que, per contra, exigeix l'estudi d'hipoteca per hipoteca, no admet la devolució del cobrat fins el moment i considera que les clàusules sòl formen part d'un element essencial del contracte, cosa que dificulta la defensa. 

Però com tot és argumentable, i més en dret, penso que se li pot donar la volta i emprar noves argumentacions per acabar la feina iniciada en benefici dels clients. Ja ho estudiarem.

B) L'altra nova és que el Butlletí Oficial de l'Estat va publicar el 15 de maig la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social. Aquesta norma, conté uns punts importants que cal que sàpiguen tots aquells que tenen problemes per pagar la hipoteca sobre la seva vivenda habitual.

1. L'interès de demora no pot superar tres vegades l'interès legal del diner, és a dir, ara per ara no pot superar el 12 %, i a més no es pot capitalitzar. Capitalitzar els interessos vol dir cobrar interessos sobre els interessos no pagats, i així indefinidament, que era el problema principal.
   
   
2. Si els interessos de demora encara no s'havien pagat el 15 de maig, cal recalcular-los segons l'indicat en el punt 1. I això encara que ja estigui en el Jutjat.
   
   
3. Si malauradament no hem pagat la hipoteca i ens han portat al Jutjat, podrem discutir en el procediment hipotecari si hi havia clàusules abusives. Si n'hi havia -força probable-, això ens permetrà reduir l'import a pagar i evitar les costes.
   
   
4. En els procediments hipotecaris en marxa els advocats tenen fins el 15 de juny per al·legar l'existència de clàusules abusives. Donat que aquesta novetat està en disposicions transitòries i no se'n dona massa ressò, si algú es troba en aquesta situació que no oblidi d'informar al seu advocat per a que ho al·legui. I si, contra tota prudència i saviesa, no va fer res quan li van arribar els papers del Jutjat comunicant-li que el banc reclamava la hipoteca, que es busqui ràpidament advocat per tal que ho pugui al·legar o presenti un escrit per a que el Jutge ho apliqui d'ofici. Recordeu que si un mateix no es defensa, és difícil -per no dir gairebé impossible- ser defensat.
   
   
5. Hi ha més novetats, com l'exigència de més transparència, retocs en les subhastes, beneficis per persones vulnerables,.... però a manca d'un estudi profund, els quatre anteriors són els que volia ressaltar.

HIPOTEQUES MEDIÀTIQUES DE TOTS COLORS

Des del primer post que vaig fer sobre hipoteques, no fa ni un mes, s’han donat a conèixer vàries resolucions judicials sobre el mateix tema: la continuació de la reclamació del deute un cop subhastat el pis i adjudicat pel 50 % del valor de taxació.

Aquell primer “auto” que comentava de l’Audiència Provincial de Navarra va tenir bastant de ressò mediàtic. Em van demanar si en podia fer una versió en castellà per la web de bankimia.com i d’allà va passar a la de meneame.com i va sobrepassar les tres mil visites en un parell de dies en ambdues plataformes. Després em van demanar que comentés les possibilitats dels recursos que volia interposar el BBVA; la meva anàlisi jurídica també es va publicar a altres portals (us poso al final tots els enllaços, que si no la meva àvia no tindria feina).

El més ràpid és que als pocs dies la mateixa Audiència Provincial de Navarra va dictar una altra interlocutòria dient just el contrari: que es podia continuar reclamant. I en pocs dies algunes més. Ara bé, malgrat ser la mateixa Audiència es tractava d’una altra Secció, la tercera. Això vol dir, que eren diferents magistrats, com si es tractés d’un altre òrgan judicial, totalment independents els uns dels altres.

En aquell segon cas, també sense postors i amb el mateix banc creditor, el BBVA –que és qui va filtrar la resolució- s’ho va adjudicar per una mica més del 50 % i ho va fer amb una diferència: exercint el dret a cedir-ho a un tercer. Aquest “tercer” va resultar ser un fons de titulitzacions del mateix banc; amb la qual cosa, molt “tercer” no és que fos precisament. De fet, pot ser hi podria haver un tema processal greu de manca de legitimació del BBVA per interposar el procediment d’execució si és que havia cedit el crèdit abans. Però això no em correspon a mi comprovar-ho.

La bona nova és que hi ha una altra resolució, aquest cop dictada pel Jutjat de Primera Instància nº 44 de Barcelona, que ha tornat a dir que no es pot seguir executant pel deute principal si s’ha adjudicat un pis que val molt més que el deute, ja que la satisfacció del creditor ja s’ha donat.

Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc

Ha arribat a les meves mans una resolució judicial que no permet a un banc reclamar més diners al deutor després de quedar-se-li la casa. Encara no sabem si serà flor d’estiu o llum al final del túnel, però sens dubte cal tenir-ho en compte. És una bona notícia per tots aquells que no poden pagar la hipoteca i per als que veiem les entitats bancàries com un poderós Leviatan a qui busquem el taló d’Aquil·les.

La secció segona de l’Audiència Provincial de Navarra va dictar el 17 de desembre de 2010 una interlocutòria, en el rotlle d’apel·lació civil 74/2010, confirmant la resolució del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 2 d’Estella/Lizarra de 13 de novembre de 2009 en unes actuacions d’execució hipotecària. He tingut accés íntegre a la mateixa gràcies a l’advocada amiga Irene Vieira Fuentes, que n’ha aconseguit una còpia i sabia que m’interessaria.

Quina és la novetat?...

HIPOTEQUES: Propostes de solució

A hores d’ara penso que tothom ja sap que a Espanya els préstecs hipotecaris funcionen de manera diferent a la dels Estats Units. Aquí, si amb els diners que s’obtenen de la venda en subhasta de la finca hipotecada no n’hi ha prou, el deutor –que ha perdut la casa- encara segueix devent diners al banc.

L’Audiència Provincial de Navarra ha fet un primer pas per evitar “abusos” de les entitats bancàries: veure el meu post anterior titulat “Execució hipotecària: Resolució judicial contrària al Banc".

És cert que l'actual Llei d'Enjudiciament Civil ha millorat des de l’any 2001 la situació de les persones que no podien fer front a les quotes de la hipoteca. Ara és més difícil perdre la casa, hi ha moltes opcions abans no sigui massa tard, que convé consultar a un advocat per a que no es perdin. Però encara no n’hi ha prou i és possible que la casa se l’acabi quedant algú per força menys del que realment val.

Penso que, com a mínim mentre no es solucioni la crisi econòmica, el govern central i el parlament espanyol podrien adoptar unes senzilles mesures per evitar injustícies i facilitar la tasca als jutges.

Una modificació petita que seria molt útil seria concedir una espècie de dret de recompra o de retorn al deutor que ha perdut la casa en subhasta