Novetats en les hipoteques

En menys d'una setmana s'han publicat dos documents importantíssims per tots aquells que viuen en una vivenda hipotecada.

A) Per una banda, el 9 de maig de 2013 el Ple del Tribunal Suprem ha pronunciat la Sentència número 241/2013 sobre clàusules sòl en els préstecs hipotecaris. Cal estudiar-se a fons les seves 57 pàgines. 

A primer cop d'ull considera nul·les les clàusules -que especifica- que van emprar tres entitats en particular: BBVA, Cajamar i Nova Caixa Galícia. Bona notícia pels clients de les mateixes. 

Clar que, per contra, exigeix l'estudi d'hipoteca per hipoteca, no admet la devolució del cobrat fins el moment i considera que les clàusules sòl formen part d'un element essencial del contracte, cosa que dificulta la defensa. 

Però com tot és argumentable, i més en dret, penso que se li pot donar la volta i emprar noves argumentacions per acabar la feina iniciada en benefici dels clients. Ja ho estudiarem.

B) L'altra nova és que el Butlletí Oficial de l'Estat va publicar el 15 de maig la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per a reforçar la protecció dels deutors hipotecaris, reestructuració del deute i lloguer social. Aquesta norma, conté uns punts importants que cal que sàpiguen tots aquells que tenen problemes per pagar la hipoteca sobre la seva vivenda habitual.

1. L'interès de demora no pot superar tres vegades l'interès legal del diner, és a dir, ara per ara no pot superar el 12 %, i a més no es pot capitalitzar. Capitalitzar els interessos vol dir cobrar interessos sobre els interessos no pagats, i així indefinidament, que era el problema principal.
   
   
2. Si els interessos de demora encara no s'havien pagat el 15 de maig, cal recalcular-los segons l'indicat en el punt 1. I això encara que ja estigui en el Jutjat.
   
   
3. Si malauradament no hem pagat la hipoteca i ens han portat al Jutjat, podrem discutir en el procediment hipotecari si hi havia clàusules abusives. Si n'hi havia -força probable-, això ens permetrà reduir l'import a pagar i evitar les costes.
   
   
4. En els procediments hipotecaris en marxa els advocats tenen fins el 15 de juny per al·legar l'existència de clàusules abusives. Donat que aquesta novetat està en disposicions transitòries i no se'n dona massa ressò, si algú es troba en aquesta situació que no oblidi d'informar al seu advocat per a que ho al·legui. I si, contra tota prudència i saviesa, no va fer res quan li van arribar els papers del Jutjat comunicant-li que el banc reclamava la hipoteca, que es busqui ràpidament advocat per tal que ho pugui al·legar o presenti un escrit per a que el Jutge ho apliqui d'ofici. Recordeu que si un mateix no es defensa, és difícil -per no dir gairebé impossible- ser defensat.
   
   
5. Hi ha més novetats, com l'exigència de més transparència, retocs en les subhastes, beneficis per persones vulnerables,.... però a manca d'un estudi profund, els quatre anteriors són els que volia ressaltar.

Hipoteca amb clàusula terra: David 1 - Goliat 0

Poques vegades arriba un client valent. Algú disposat ha anar fins on faci falta per fer/trobar justícia. Si l'ajuntem amb una advocada entusiasta, a qui no li fan por els poderosos, a poc que tinguem bones cartes, podrem aconseguir fites importants.

Un d'aquests clients em va venir a veure perquè tenia una hipoteca de l'any 2007 amb una clàusula terra del 4 %. Segons la forma de càlcul de la seva hipoteca (euríbor + 0,40) al mes de maig de 2009 li havien d'haver aplicat un 2,309 % de tipus d'interès. L'entitat bancària li va aplicar el 4,00 %. Ni tan sols li va tenir en compte tots els productes de fidelització que tenia contractats i que donaven dret a bonificacions en el diferencial. Representava uns 330 euros mensuals d'interessos de més. El client va mostrar la seva disconformitat i va escriure vàries cartes a la Caixa d'Estalvis, totes amb la mateixa resposta: gràcies per contactar, però estava pactat un mínim del 4%. El client no es va conformar i va venir al despatx.

Des d'un punt de vista teòric, les clàusules anomenades "terra" o "sòl" no són il·legals. Dins d'un procés de negociació són perfectament legítimes. Una altra cosa és que es pugui dir "negociar" a la relació d'un ciutadà amb una entitat bancària. Però si una cosa tinc clara és: si vols que et respectin, t'has de fer respectar.

I el client volia respecte i justícia.

Estudiant a fons la seva escriptura vaig comprovar que la clàusula en qüestió resultava abusiva. De forma prudent, i ponderant els pro i contra de l'actuació, vaig fer la pertinent reclamació judicial. Resultat, l'entitat bancària va oferir deixar sense efecte la clàusula sòl i tornar els gairebé 3.000,00 que havia cobrat d'interessos indegudament. A canvi, vam haver de desistir del procediment. El client em va deixar triar a mi si acceptava o no l'acord. Lògicament com advocat hagués tingut més prestigi publicant una sentència guanyada que anul·lava una clàusula sòl, però la meva finalitat és aconseguir el millor pel client, i el client no obtindria més si continuaven. Així que vam acceptar i el client ja no té clàusula sol, ha recuperat quasi tres mil euros i seguirà estalviant durant al menys un any més.

Aquest era un dels motors de la meva vocació : fer justícia. I una de les satisfaccions que et fan seguir lluitant. David 1 - Goliat 0.